转帖：奇文共欣赏 房价上涨原理

 

从北大论坛上看到的奇文，文章比较长，但是绝对值得一看。从zhengfu、社会心理学、经济学等各个角度论证了房价上涨的原理。原来的全文不知道在哪里。

十三，绝对动拆迁权利使zhengfu可以拥有无限量土地

　　朱：你至少承认了房价上涨与土地的缺少有直接关系？

　　顾：不能说是直接的关系，而只能说是有关系。从直接的角度说，zhengfu并不缺少土地，而是zhengfu在控制土地，因此，与房价上涨有直接关系的是土地供应量的较少。有土地，并不等于有土地供应量。zhengfu可以供应土地，也可以不供应土地；可以批准地块上市，也可以不批准地块上市。更必须注意到，由于zhengfu的威权，zhengfu完全掌握的动拆迁决定权，因此，土地在大陆，zhengfu所拥有的土地可以说是几乎无限量的，或者说是趋向无限的。

　　朱：这怎么理解？

　　顾：严格说来，建设用土地近似于一次性资源。土地上建筑分临时建筑与永久性建筑，建设了永久性建筑的，可以认为是被一次性使用了的资源。但是，在威权之下，建筑即使如何地永久，都在本质上不具有永久性，是可以被随时拆除的，就如长在田地里的草一样可以被反复割去，在这一点上，似乎依然有一个农业社会的影子。

　　在大陆，拆迁具有绝对性，一当zhengfu决定某个地块需要重新建设，就可以将这个地块上的已有建筑予以拆迁，而不需要跟这些建筑的拥有者平等协商，因为，土地是国家的，也即是zhengfu的，并由此衍生了构成zhengfu绝对权利的法律法规。被拆迁者可以有限地讨价还价，但没有报价权，因为，拆迁补偿价格是由zhengfu单方面规定的。被拆迁者更没有拒绝拆迁权，否则就属于非法，zhengfu可以强制拆迁，或者这种强制行为走一下所谓的法院判决程序再执行。而被拆迁者在没有拒绝拆迁权的前提下，所谓的拆迁补偿谈判就根本不是谈判，而仅仅是一种被恩赐的非常有限的讨价还价待遇，是一次按zhengfu规定的公式进行的计算讨论。在这种情况下，zhengfu就拥有了一种特殊权利，即可以将一件东西不断地进行多次转让，转让，剥夺，再转让，再剥夺。至于zhengfu是否行使这一特权，则完全取决于zhengfu的偏好和社会价值判断。一块土地，卖出去，造房子；zhengfu修改一下规划，再卖出去，予以拆迁，造新的房子；可以如法炮制。虽然仅仅是一块土地，但zhengfu等于拥有了无限量土地，并可以供应无限量的土地。

　　朱：太恐怖了。

　　顾：这并不是想象中的事情。事实上，这种情况在土地价格上涨的情况下，zhengfu随时可以被刺激出重新转让土地和拆迁的冲动，以获得新的土地转让利益。大陆经常有造了没几年的摩天大楼被拆了重造的故事，经常有关掉生意兴旺的市场再批租了重造的故事。居民住宅区所谓旧区改造的权利也正是来源于这，同样的权利也可以制造出“新区改造”。

:K:Ur7fyqu0　　朱：这确实是非常现实的社会问题。动拆迁中的社会矛盾已经变得非常尖锐。有什么办法改变吗？

　　顾：根本的改变是土地私有。但这很不现实，在大陆要达到土地私有化太遥远了。不过也不是没有办法。有两种基本的折中办法，一是zhengfu彻底走到前台，一是zhengfu彻底退到后台。当zhengfu是事实上的土地交易利益主体时，zhengfu就必须走到前台，你zhengfu拥有的是土地，不是土地上的房产，你要开发就必须遵循商业规则，先把土地上的房产购买下来，然后再进行土地转让，买不下来房产就不能进行土地转让，而不是你zhengfu不出钱，只向房地产商收取土地转让利益，为房地产商提供强制拆迁的行政支持。或者，你zhengfu就什么都不要管，只公布土地价格，只有你房地产商买下了某块土地上的房产，房地产商才可能取得该地块的建设、经营权。这两种基本方法必须有一个共同的前提，就是取缔现有的关于动拆迁的全部法律法规和政策，取代以真正商业性的法律法规。

　　十三，房地产商既是房价上涨的责任人，又不是责任人

　　朱：顾先生，你说出了一个很重要的道理，那就是房价上涨的根子其实是在zhengfu。但是，房地产商难道不是责任人之一吗？

　　顾：房地产商既是责任人，又不是责任人。大陆所谓的房地产商，有zhengfu资本与私人资本两类。zhengfu资本是主要的，有直接来源于zhengfu的资本，有来源于zhengfu的资本的资本，即其它行业的zhengfu资本向房地产行业转化的资本。私人资本是次要的，但从开发的角度说，所有的私人资本都与zhengfu有着共谋关系。只有在销售领域，一些纯粹做销售的私人房产资本，大多数小资本，才谈不上与zhengfu有直接的共谋关系。从这个角度说，在总体上房地产商应该成为道德谴责的责任人。但是，资本天然的本性决定了他们追求利润最大化是正当的，不管是什么性质的资本，是来源于哪里的资本，既然是资本，就天然是追求利润最大化的，他们不应该成为道德谴责的责任人。或者说，即使谴责资本，也不应该把他们作为唯一的和首要的对象。但是，从资本总体来说，他们的zhengfu资本的身份主体性质及其共谋性质，决定了他们必须成为道德谴责的当然对象。

　　更应该特别注意一点，那就是在中国看上去似乎最市场化的行业里，房地产行业的资本是最具有团结性和组织性的，他们彼此的竞争较低，而共谋的程度则较高。这与大陆房地产业的经营特征有密切关系。一个房地产商，比如他本来是属于北京市某个区的区属企业，他在这个区拥有垄断地位，同时他也可以到其它区批租地块进行开发，这样的累加，就形成了垄断者的势力交叉，一批房地产商，彼此都是垄断者，又不是垄断者，最好的发展是在竞争基础上进行垄断合作，互相累加为一个大垄断群体。这样一个大垄断群体增强了与zhengfu进行沟通的能力，获得了与银行对话的强大力量，而共谋的发言也可以左右整个北京市场的判断，最大化刺激出民众的消费热情。由于每个地块及其建筑有其特殊个性，不同地块之间的房产销售伤害较低，不仅较低，而且相邻地块的销售还可以互相带动，一个地块房产的销售不景气一般不影响另一个地块的销售景气，但一个地块的销售景气肯定会带动另一个地块的销售趋向景气，他们天然是更趋向于合作的。大陆房地产商的这种共同垄断特征构成了他们的一种行业优势，所要相应付出的代价则是共同成为民众道德谴责的对象，这没什么好抱怨的。他们的冤屈在于成为了唯一的或首要的对象。

　　朱：房地产业长期是大陆的暴利行业之一。

　　顾：长期？长多少期？在上海，只有成立于1954年的中华企业公司才可以称为长期，一个以企业身份出面的zhengfu，据说当初以几乎微不足道的价钱，买下了上海外滩那些亚洲最好、最昂贵的大厦，是真正长期的暴利企业，其它都谈不上什么长期。不论中华企业公司这种特别情况，大陆当代的这个房地产行业，仅仅只是个短期形成并成长起来的行业。必须充分认识到房地产行业的短期历史特征，才可以充分认识到它的zhengfu影子和投机特征。

　　至于暴利，关键要看暴利是如何形成的。从资本与市场的自由本性来说，任何暴利都是正当的，而正当的暴利在一个广大的、非封闭的市场里，只会是暂时的，不可能是长期的。当暴利成为延续的，并呈现出长期化的趋向，这种暴利就一定不是由资本与市场的自由造就的。大陆房地产业连续多年的暴利倾向，其深刻的背景是zhengfu的影子与投机驱动。网界博客O*mP+Bwn]JX
但即使这样，也并等于就可以保证绝对的暴利与暴利的永恒。这些年来，曾经有多少其它行业的资本转向房地产业，结果是老本无归。不能忘记1992年后的大开发，许多国营企业试图到房地产业投机，结果成为几年后这些国营企业大量垮台的诱因之一。

　　当需求一定的时候，土地的过多投入必然导致房价最终降低，从而失去利润，而成本控制过高的房产商更不得不面对亏本的现实。这些年来房价连续上涨的起点，是源于zhengfu试图从1992年后大量投入土地导致的危机中解套，在1990年代后半期开始的紧缩土地。2005、06年在房价过高前提下进一步紧缩土地，虽然口号是为了约束房产商的利润，为了降低房价，实际则是为更疯狂的房价上涨奠定了基础，这一新一轮的涨价潮已经在深圳、广州启动。限制房价，再也没有什么比这更虚伪的口号了。

　　朱：囤积房产是房地产商维持高房价的手段之一。

　　顾：不仅囤积房产，而且囤积地产，精明的房地产商通过囤积地产所实现的实际利润率可以高于通过囤积房产所实现的利润率。虽然zhengfu对土地开发的时间有限制，但进行土地开发盖章的复杂过程本身就可以成为囤积地产的技术性手段。不在于囤积，囤积本身是资本的自由，是正当的和合理的。关键在于要弄清楚，为什么可以实现囤积？

　　囤积的前提，是成本已经收回或足以承受因囤积导致的成本增加，并且有足够的可以估计的更多的利润。利润是合理的。试图获得因囤积而形成的更多利润，也需要承担囤积期间市场变化所带来的风险。

　　房地产商试图进行中长期囤积，必须计算资金周转效率，资金是否可以实现再周转，再周转可以实现多少利润率。房地产商可以实现资金再周转，意味着拿到了新的地块，如果不能拿到新的地块就不能实现资金再周转，如果试图提高利润率，就只能走囤积道路，通过囤积提高利润率，这是迫不得已，并不是最好的选择。因此，不是迫不得已的囤积，是那些可以实现和不断实现资金周转的房地产商，对他们来说，当囤积能够提高利润率，则囤积是良好的选择。这仍然可能不是最好的选择，如果资本金是自己本来所有的话，即使资本金已经收回，但因为囤积而不能及时扩大资本金，并不有利于自己比较快地扩大规模化建设和发展。更好的选择，是本金不是自己的。不是自己的，是谁的？是银行的。本金是银行的，当本金归还以后，则囤积的就是纯粹利润囤积，已经可以看作是无本金囤积，不管因囤积形成的利润是多少，房地产价格是否涨跌，利润率都是无限大。这仍然不是最好的选择，最好的选择是本金不归还银行，与银行约定延期，只归还银行利息，收回的
3?:P&I_%} hA&O Bf0本金进行再周转，虽然这个地块增加了利息支出，但却扩大了总规模。这种最好的选择才是房地产商普遍、刻意追求的，才是房地产商形成囤积风气的根本原因所在。

　　也就是说，房地产资本与金融资本达成了联盟，他们共同堆积出了大陆庞大的闲置土地资产和空置房资产，并为抬高房价奠定了强大的金融基础。仅仅这样理解问题还不够，必须考虑到大陆银行除了商业性也还有着非商业性本质，必须看到银行后面的zhengfu影子。

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　　十四，房价炒作与限制炒作的本质是利益博弈

　　朱：很多人认为，房价上涨与炒作有很大关系。

　　顾：房价的上涨与下降总是与一定的舆论有着关系。房价的长期趋势是以客观为主要的，但房价涨跌的中、短期状态则更受舆论导向影响。或者说有这样一个规则：舆论导向的有效性程度与期间的时间成反比，即舆论导向在当下的效果最大，随时间的推移而效果减低。这不仅是房价的舆论规则，而且是几乎所有领域的舆论规则，包括整个经济领域，以及社会的、政治的领域。由于舆论的持续性发生，因此，舆论总是可以在一定期间内突出其影响力，并连续它的影响力，尽管所谓的舆论导向可以有完全相反的倾向，即从唱衰而唱盛，或从唱盛而唱衰。

　　在舆论环境封闭的情况下，或不自由的情况下，舆论总是更起着导向的正面效应，即导向目标的反应与舆论成正比。这种正比的效率与舆论目标的判断能力及舆论导向的方向性变化速度成反比，也即舆论目标的判断力越强则舆论导向的效率越低，在具有最强理性和经验判断力的目标群里甚至可以形成完全反方向的结论。相应的一种情况，是舆论导向方向性的变化与效率正比，即舆论导向方向变化频率越快、越高，则舆论导向的效率越低，或说是信任舆论的程度越低。

　　不管怎么说，关于房价涨跌的舆论导向在当下对民众的信心有着非常大的影响力，当舆论导向总体唱高房价时，民众的购房热情越高；当舆论导向唱衰房价时，即使房价事实上趋向上涨，民众的购房热情也会呈现出所谓的理智倾向。问题在于会出现一种情况，即由于在房价中利益的经常冲突，舆论就会经常形成不一致的状态，房价事实上的上涨可以制造降价的舆论，从而引诱一定程度的消费信心不足；房价事实上的下降或低上涨，可以制造上涨或快速上涨的舆论，从而引诱一定程度的消费信心提升。

　　一般来说，当房价下降或增长率过低时，中央zhengfu和地方zhengfu都愿意制造房价上涨的舆论；当房价上涨或上涨率过高时，中央zhengfu更愿意制造房价下降的舆论，较高级别的地方zhengfu也可能会选择房价下降的舆论导向，低级别的地方zhengfu和房地产商则更愿意制造房价持续上涨的舆论。

　　不管是怎样的炒作，终究要说出一些理由。炒作房价上涨，总要说出房价上涨的理由。炒作房价上涨的理由无非是理论的解说、政策的解说和交易的解说这三个方面。理论解说的吊诡在于，将长期的趋向解说成眼前的现实，将宏观的经济状况解说成微观的经济状况，将总体的或其它地区的房价上涨解说成局部的或本地区的房价上涨。政策解说更体现出利益的博弈，凡是不利于房价上涨的政策则证明其不合理性、难以操作性和暂时性，凡是利于房价上涨的政策则强调和夸大其市场作用。一般来说，中央zhengfu的紧缩政策更容易被虚化，地方zhengfu执行实际的紧缩政策则更倾向于被证明为不合理。

　　这是舆论的炒作，它通常是房地产商群体、zhengfu、一些所谓的理论家和专家、媒体的共谋和相互利用。更有事实上的交易炒作。事实上的交易炒作突出在投机浪潮中，在投机中坚持唱赢不唱亏，构造购房暴发和无风险的流行观念。

　　大陆这些年房产投机浪潮中很重要的是来源于浙江或温州的资金流，这一资金流的形成可以追溯到1990年代中晚期，当时房地产业比较低迷，一些地方的房地产商和zhengfu看中了浙江及温州庞大的民间资金资源，以比较低的价格与他们进行共谋，借以度过难关并哄抬房产价格。浙商或温商的高明在于，他们在大陆较早形成并成熟了私人资本的商会组织或类商会群体，可以聚集庞大的资金流和凝聚起集体意识，更认识到了从房地产业获得暴利应先期三到五年投资托盘的投机规则，而执行这一规则必须与投资托盘所在地的具有当地zhengfu背景的垄断房地产商合作，或至少得到当地zhengfu的容纳和鼓励，更理想的状态则是与当地银行取得联盟。

　　朱：2005年国务院出台了“国八条”，2006年出台了“国六条”，等等，中央zhengfu的网界博客
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很多政策对房产炒作进行了限制。

　　顾：是的。但并不等于根绝。从资本自由的角度说，炒作是合理的和正当的；从宏观经济的管理来说，限制炒作也是合理的和正当的。本质上，这只是zhengfu与资本的利益博弈。无论如何，限制炒作不能取消房产的转让，做不到，也不敢这么做。

　　所谓限制炒作仅仅只是增加交易成本，而这增加了的成本则归zhengfu所得。当房价上涨率达到一定高时，交易成本的增加不能剥夺交易利润，因此，交易依然可以获得利润，投机依然可以进行。反过来说，当房价上涨率低于一定程度的时候，交易就不能形成利润，利润被zhengfu强行剥夺干净了，投机就不能进行。但是，房价上涨率所积累的是一个幅度，即在房价的基本趋势是上涨的情况下，即使房价年度上涨率较低，但数年的积累依然可以累积为一个比较高的上涨幅度，当炒房者放弃短期路线而走中长起路线的时候，依然可以获得较大的利润空间。这样就可以看出，所谓限制炒作政策所真正剥夺的对象，是那些短期内转让房产的民众，这些民众因为客观的需要和资金额度太小而难以支撑一个中长期限，不得不转让手头的房产，不得不承受剥夺。至于真正的炒房者，那些有充足资金的大投机者，所失去的仅仅是短期利润。

　　更应该看到，由于这些大投机者转向中长期路线，就事实上形成了房产囤积，减少了房产供应总量，为房价的提升建立了基础。而zhengfu所增加了的交易成本，最终总是要房产购买者承担，因此，限制炒作的政策在经过一个短期的限价效应之后，恰恰会成为房价更大幅度上涨的重要动力。经过2005、2006两年的徘徊，2007年形成转折，2008年之后将会是全面的上涨，美其名曰的说法是“稳步上涨”。

　　在这样一个过程中，被剥夺的是中低收入的民众，而真正的炒房者什么都没有失去，得到直接利益的是zhengfu。利益博弈的双方最后都没有失去什么，只是得到更多，失去更多的只是普通的民众。

　　十五，国有资本必须最少自由

　　朱：房产商任志强先生说房子不是为穷人造的。他的这一观点得到了经济学家茅于轼网界博客Y4J1u$z-RldF{
先生的支持。你认为有没有道理？

　　顾：从商人的角度说，房子是为市场造的，是为可以支付的能力造的。什么是穷人？如果说穷人是那些不具备支付能力的人，则商人确实不为穷人造房子。如果穷人是那些只具备较低支付能力的人，那么，是否为他们造房子，向他们供应房子，是商人经营选择的自由。当某个商人认为可以从穷人较低支付能力中获取满意的利润时，他会愿意为穷人造房子。无论是房产商任志强先生，还是经济学家茅于轼先生，都没有能够弄清楚这样的道理。但没关系，这只是他们自己的想法，危险的是他们这种想法里所共有的富人、穷人二分思维方法，这种思维方法具有流传性，并不仅仅为他们两个人所有。

　　糊涂的茅于轼先生陷入在我所说的蒙昧的经济自由主义泥潭里，不能认识到作为经济学理论的单纯性与作为经济实践观点的复杂性之间的区别。如果富人、穷人的二分是合理的，或者说穷人是那些没有支付能力的人，那么，不为穷人造房子在语言形式上就具有资本自由角度的合理性，但是，这样一种语言任志强先生并没有充分的资格说。任志强先生作为一个商人似乎可以这样说，但更重要的是，任志强先生是一个怎样的商人？任志强先生是北京华远集团总裁，华远集团是隶属于北京西城区国有资产委员会的国有独资公司，与其说任志强先生是个商人，不如说是个zhengfu的企业官员，不管他所隶属的zhengfu是什么级别，是大是小，他所领导的企业终究是企业形式的zhengfu，他本人终究是企业官员形式的zhengfu官员，作为这样一种身份，他没有资格说不为穷人造房子。

　　一个国家，一个现代zhengfu，是必须要为穷人造房子的。国有资本不为穷人造房子，难道要私人资本为穷人造房子？如果这样，要你国有资本干什么？蒙昧的经济自由主义知道小zhengfu的道理，知道zhengfu必须最少自由的道理，却不知道国有资本并不因为是资本就可以充分自由的道理，不知道国有资本必须是最少自由的道理。

　　朱：顾先生，你解决了我长期来一直没有思考清楚的问题。不仅zhengfu应该是最少自由网界博客w1@p.klc,k
的，而且国有资本也应该是最少自由的。

　　顾：如果一个国家历史地存在着国有资本，或者不得不存在着国有资本的话，国有资本——即我说的zhengfu资本——就必须是最少自由的，它不能一方面与zhengfu一体化，一方面冒充普遍的资本，获取资本的自由，在zhengfu获取国民税收以外，再排挤私人资本，垄断和掠夺国民的消费，为获取利润而疯狂。只能在经营上赋予其自主地位，而不能赋予其管理和经营的全面自由。没有自主就没有效率，自由多到突破规矩则会成为疯子。缺乏限制的zhengfu资本越自由、越庞大，就越是自由市场的灾难，借用哈耶克的话说，是通向奴役之路的资本形式。

　　十六，租房是目前中国的一种理想主义

　　朱：任志强先生还有一个观点也得到了茅于轼先生的支持，他们认为穷人没必要买房
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　　顾：仅仅从话语形式上说，我同意他们这个观点。但这是个理想主义的说法，而不是现实主义的说法。住房的问题，理想主义不得，跟吃饭、穿衣一样，是最现实主义的。

　　朱：理想主义？不买房子不是更切合实际吗？

　　顾：中、低收入者能不买房，租房住，在大陆是个还很遥远的美好理想。关于买房，必须认识到两个无法绕开的现实本质，一是不得不买房，二是买房实际就是租房。

　　买房有传统文化心理的促动。大陆从农耕文化转入工业文化的历史还比较短，农耕文化的特征是买地，有地通常也就有了能力造房。这种文化心理延续到现代，也就演变为了买房追求。这是一种非常深刻的文化心理。但是，仅仅用这种文化心理解释今天人们普遍的买房追求，不能构成充足的理由，而只能说我们这个民族更具有买房追求的文化心理动力，更具有追求买房的消费倾向。为什么？即使在农耕时代，在大多数历史时期，至少在衔接现代的时代，中国更多的农民并不拥有自己的土地，而是依靠着租赁土地耕种。也就是说，虽然买地是一种历史文化传统，但租地也是一种非常习惯了的历史文化传统，是贫农习惯的生存方式。建国以前，上海石库门弄堂里，有大房东、二房东甚至三房东，也就是说，最多的人口都只是租房住，包括很多收入比较高的工程师、作家、店铺老板、官员也都是租房住，人们完全习惯于租住房子。那么，到了当代，人们为什么要普遍追求买房呢？租房的传统为什么丢了呢？因为当代大陆的民众不得不买房。

　　不得不买房最根本的原因，在于人身的不自由，不自由人身的安全性和自由程度必须依赖于在生活地拥有房产。建国以后，通过革命手段，私有土地被全部剥夺，在城市，实际也基本剥夺了房产的私有，大陆全部的人口都以集体主义的方式固定住了人身所在，农民的人身被固定在了集体土地上，城市居民的人身则被固定在了单位分配租住的住房上，包含复杂政治、经济、社会、文化内涵的户口制度形成了事实上的人身等级制，总体上不仅人口的迁徙没有自由，而且人口的流动也没有自由。改革开放后，人口流动成为事实上的自由，这种自由是以迁徙的不自由为前提的，因此缺少法定的支持，是不自由的自由。在这种不自由的自由状态里，人们的人身依然被户口制度所束缚，因而形成了庞大的所谓流动人口。这种流动人口比较流动所在地固定居住的常住户口人口，总体上是一个人身低等的社会阶层。在这种情况下，在不能解决迁徙的前提下，试图改善自己低等的人身状况，唯一的途径就是在生活所在地买房，成为事实上的固定居住居民，即成为固定居住的流动人口，以与非固定居住的流动人口相区别，或者在一定政策下付出高昂代价转化为当地正式居民。

　　大陆发达地区和城市的户口迁入，事实上形成了一个庞大的户口购买市场，这种购买在本质上是一种赎身制度。而同时，当地固定常住户口居民实际也面临着随时流动人口化的威胁，越是贫困的人口居住条件越难以改善，买房越晚则动拆迁后越可能离城市中心地区或原住地遥远，因此，尽早买房子成为了当然的选择。不管是外来流动人口还是常住户口人口，租住房子都意味着人身等级的低下，因此，所谓的租房仅仅只是短期的权宜之计，是限于支付能力短缺的无奈选择。

　　租住地与户口所在地一致是城市原常住户口人口的历史状态，这种历史状态随着房改政策的推行而基本消失，在这一前提下租住房子与户口一致甚至可能成为少数人的特权。除了历史地形成的租住房子与户口的一致，总体上租住房子不能与户口一致，因此，租住房子是一种流动人口现象，对城市原常住户口居民来说，则是边缘化为了流动人口，或流动人口化。所以租住房子的社会学本质是一种低等级人身状态。这已经不是一个经济学问题，而是一个社会学、政治学问题。没有人愿意选择低等级人身状态，即使奴隶制时代，奴隶甚至也会把争取人身的自由看作甚至比生命还重要的事情，何况当代已经接受了平等观、自由观的大陆民众？面对低等级人身状态的现实或威胁，即使经济窘迫也要选择买房，因为买房而承受的压力已经处于次要地位。

　　我之所以说租房在大陆是一种理想主义，不是指现存的短期租房，不是指流动人口的租房或流动人口化的租房，而是指真正的租房，是租房可以与户口相一致的租房，是租房与人口的迁徙相统一的租房，是人们可以在一个租住房内计划中、长期生活的租房。这是大陆在相当长的历史时期内，所根本做不到的，因此，是一种理想主义。当把这种理想主义鼓吹成人们的现实选择时，不管鼓吹者主观上是否有恶意，实际就是对民众的虚伪和欺骗。

　　正因为租房与户口的不能一致，大陆现有的租房市场就是充满了欺诈、投机和掠夺的，不仅出租方一般只愿意签定短期合同，而且承租方多数也只愿意接受短期合同，以规避房东在承租方居住比较固定化后任意提高租金的风险。这是个极其不成熟的市场。但是，这也预示了大陆将来会有一个庞大的房产租赁市场。当有一天可以做到租房与户口相一致时，租房便会趋向稳定和长期化，买房便不需要成为人们的必要选择，即使足以承担购房支付压力的高收入人群也可能成为租房者，以更便于自己的迁徙。这一点，由于大陆所谓买房的虚假性，租房必然会成为将来房产业最主要的一块收入。

　　有一点我赞同茅于轼先生的观点，即在当前的状况下，zhengfu应该建设廉租房。廉租房虽然不可能做到接纳外来流动人口的户口，解决这一更需要租赁房产的庞大人口居住问题，但至少可以做到接纳本地常住户口居民的户口，以解决这部分人口的居住问题。

　　我不赞同茅于轼先生对zhengfu建设经济适用房的否定观点。茅于轼先生的否定理由是腐败问题，把经济适用房称为“腐败住房”。他看到了建设经济适用房的一个很现实的病症，但思考问题的方法则存在谬误。在经济适用房是为低收入人群建设的大前提下，出现腐败和猫腻不可怕，zhengfu和民众可以反腐败、反猫腻，现在反不了可以今后反，今年反不了可以明年反、后年反，不能因为倒脏水而把木桶里的孩子一起倒掉，没有必要有腐败恐惧症，没有必要陷到腐败禁闭心理中不能自拔。

　　问题不在于建不建经济适用房，而在于怎么建？比如容积率没有必要太低，可以允许比较高的容积率。比如绿化面积，可以低些。为什么要车库？要停车场地？目前完全可以不要。我在广州爬过九层高的没有电梯的老房子，经济适用房仍然可以造九层，可以不要电梯。按照高标准造经济适用房，会导致暗补毛病，而这块暗补利益正是导致腐败的巨大诱惑。也就是说，建设经济适用房并不需要zhengfu拿出一块资金，只要在技术上进行改革，实事求是，就可以形成良好的社会效益，甚至应该更大胆点，让开发商作为正常的商业行为赚取利润。买不起经济适用房的本地居民，可以居住廉租房。廉租房的建造可以与经济适用房一体化，采用同样比较低的技术标准。

　　十七，什么是中国应该有的廉租房和经济适用房？

　　朱：廉租房和经济适用房对zhengfu有什么好处？会不会减少zhengfu的收益？会不会影响房价？

　　顾：刚才我已经说了，真正的廉租房和经济适用房应该是技术标准较低的房屋，在单位土地面积上建造最可能多的建筑面积，容纳最大可能多的居民人口。它们所提供的居住生活标准是比较低的，甚至就是一个城市最低的居住生活标准。虽然标准低，但解决了城市低收入阶层的住房问题，有住总比没有住要好。这样，对zhengfu来说，直接的利益是缓解和降低了因没有住房导致的社会冲突。

　　一个很重要的间接利益，是在城市中容纳和保持了一批较低成本的劳动力。不管一个城市如何发展，如何现代化，其应该需要的劳动力总是应该具备各种层次的，没有较高成本的劳动力，就会缺少技术、管理竞争力；没有较低成本的劳动力，很多比较基础的工作就不能完成，城市的正常运转将会无法进行。而一个城市要拥有满足需要的低成本劳动力，很重要的一个问题就是必须要有充足的低支出的住房。广州非常了不起的是保存了许多居住廉价的城中村，这是广州能够长期保持平稳发展的重要基础和资源。上海的发展正在消除这个特点，如果不及时建设较大规模的廉租房和经济适用房，会成为阻碍上海将来平稳发展的重大因素，甚至是十分危险的因素。

　　成熟的廉租房和经济适用房建设，应该是市场化的。zhengfu没有必要进行补贴性投资，只要给政策，在大陆，政策经常比资金更能提供利润，完全可以由房地产商自己选择投入。zhengfu依然可以获得一定的土地收益和税收收益，乃至zhengfu资本的利润收益。单位土地面积上最多面积的建筑，以及zhengfu的政策性实惠，房地产商依然可以有足够的赢利空间。完全可以按照市场原则操作。在这样的前提下，zhengfu甚至根本不需要管房子卖给谁、租给谁，不需要过多插手，当廉租房和经济适用房建造的面积达到一定大时，茅于轼先生所忧虑的腐败问题会趋于最低。一个开着豪华轿车的富翁如果要住进廉租房或经济适用房为什么不可以？只要他愿意承受低质量的居住条件，这是他的自由。

　　廉租房和经济适用房的居住低质量，决定了它在总体上不会影响城市房价。廉租房和经济适用房缓解了没有或较少支付能力人口的居住压力，使他们实现了稳定的居住，把他们从不得不购买较高价格房产的压迫中解放了出来，从没有廉租房和经济适用房的角度说，减少了对较高价格房产的总需求，但这种减少不会形成明显的市场冲击，因为，这部分人口本就在总支付能力中占有较小甚至很小的比例。有了廉租房和经济适用房，只是在居住方面实现了分流，不同居住质量要求的人口走向了不同的价格市场，低收入群体走向低价格市场，较高收入人群走向较高的价格市场，大家实现的是不同质量等级的居住消费。

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　　由于是单位土地面积上最多面积的建筑，以及所容纳的居住密度最高的人口，因此，zhengfu就必须放弃营造虚假繁荣局面的习惯思维，必须接受一栋楼就是一个贫民窟的事实。廉租房和经济适用房可以有两种布局，一是限制每个点的规模，进行多点散布，这样的好处是不容易形成集中的社会问题，可能的坏处是在考虑到周围配套成本情况不容易控制建设成本；一是比较集中，甚至形成为了一个鲜明的较大的社区，可能的好处是比较容易控制建设成本，坏处则是容易形成集中的社会问题，在城市里出现鲜明的贫民区。不管采用怎样的布局方式，贫民窟都是基本的存在事实，无论zhengfu还是社会，都必须中肯地承认其发生和存在，认识到它的存在是自然的和合理的，是大陆社会发展所必经的局面。如果一定要说建设廉租房和经济适用房有什么坏处，那么，这就是坏处。

　　十八，中国全部的房地产买卖都是虚假的本质

　　朱：任志强先生认为大陆住房的自有化率仅次于荷兰，并认为现有住房远远不能满足需求，房地产不存在泡沫。

　　顾：应该说，任志强先生指出了大陆两个基本的现象事实，一是没有形成一个成熟的租房市场，一是现有房产总量仍然很低。但这两个基本事实都只是现象事实，而不是本质事实。

　　虽然大陆房产市场基本上是一个买卖交易市场，但并不等于这是一个真实的买卖交易市场。所谓房产的买卖，实际上是一个假象。在本质上，大陆根本不存在房产的买卖。这一点决定于土地绝对的国有或zhengfu所有制度，因此，土地就不存在什么买卖。所谓土地的买卖，仅仅是批租，即“买主”以一次性支付租金兼以每年支付税费的方式，获得一定期限的土地使用权利。由于不存在所有权转让，因此，这种使用权在本质上具有暂时性和被动性，不仅如何使用必须获得作为所有权人的zhengfu批准，而且当zhengfu改变其出租主张时，承阻人就不得不退出自己的承阻地位。由于土地上的不动产被抽去了可以依附的基础，在本质上就不具有绝对的赔偿主张，只能由zhengfu掌握赔偿或补偿的主张，即zhengfu可以不予赔偿或补偿，也可以予以赔偿或补偿，可以单方面决定赔偿或补偿的标准。由于此，虽然土地上建筑被称为永久性设施，但本质上并不具备永久性，全部的建筑都只是临时性设施。所谓永久性建筑与临时性建筑的区分，实际只是相对临时与绝对临时的区分。

　　土地买卖的虚假性决定了房产买卖的虚假性。无论是土地买卖市场还是房产买卖市场，都不过是虚假的市场。是虚假的市场，但不是虚拟的市场，土地或者房产发生了事实上的使用转让，这种转让交易不是虚拟的，而是实在的；是实在的，但是虚假的。虽然所谓房产交易在形式上是所有权的交易，但这种所有权所可以存在着的基础仅仅是土地使用权，使用基础上的所有，等于不存在所有，是虚假的所有。正因为如此，所以所谓的所有权是有期限的所有。有期限的所有是什么所有？这不是所有，不是真实的所有，真实的本质是虚假所有权名义下的临时使用权。既然如此，则期限就是没有实在意义的，七十年，或者自然延期为一百四十年，甚至再自然延期，这并没有太大意义。更为现实的意义是，在任何时候，如果房主运气不够好的话，房主所拥有的所谓房产都可能被被迫拆毁，只要土地的所有者zhengfu改变了规划或发展计划，需要拆除房子，无论这个房子是房主刚购买的房产，还是已经居住很多年的房产，房主都必须接受被拆迁的指令，而且拆迁的赔偿或补偿标准是非真正协议的，是由zhengfu单方面制定的。这种拆迁的绝对性最现实、最突出体现出了房产所有权的虚假性，最明确地证明了所谓房产交易的虚假性。

　　房产交易的虚假性说明了这样一个最基本的事实，即大陆根本不存在所谓的房产自有或私有，根本不存在任志强先生所说的大陆住房的自有化率或私有化率。因此，在本质上，不是大陆有着世界上最高的住房自有化率或私有化率，而是根本没有什么住房的自有化率或私有化率，住房的自有化率或私有化率等于零。这才是本质的事实。这个本质的事实相应衍生出了一个同样本质的事实，即大陆有着世界上最普遍、最强制的租房率。大陆没有成熟的租房市场，但大陆所有的房产都是以买卖名义实现的租赁，有着世界上最高的租房率。所谓房产的买卖，实际就是被迫的一次性支付租房金额，而且这种租赁仅仅只有一个名义上的七十年期限或可以自然延期的期限，在任何时候，都可以因为威权新的需要和动机而不得不终止租赁。正因为如此，所以，大陆房产交易最鲜明的特征就是由暂时性本质所导致的普遍投机性。在这种投机中所能够提高安全程度的基本选择，就是追求高贵地段的高贵房产，人们努力躲避到较高价格的房产区域中，用估计的拆迁高成本降低自己的投资风险。

　　但是这并不保险。就如任志强先生所指出的一个事实，大陆“实际大量拆除的却是80年代之后建设的成套住房。北京消灭城中村的同时，也在大量拆除80—90年代的高楼大厦。”（任志强：《是否有泡沫要了解房产才知道》）上世纪80年代的成套住房离七十年期限还非常遥远，但依然不得不被拆除。为什么？因为当时建设成套住房的地区，当时属于高贵地区，之后更成了高贵地区，土地已经有了足够的增值，在这些增值了的地块上重新建设住房可以获得新的暴利。也就是说，房产价格目前较高的地区土地价值更可能有增值能力，在经过不长的若干年后，根本不需要等到所许诺的所谓七十年期限，新的土地转让利益足以诱发出中断租赁的毁约冲动，将该地块再次投入市场，以获得新的土地转让暴利，并与资本合谋获取新的所谓房产转让暴利，即向新的购房者收取更高的一次性支付的租赁费。

　　这一情况更说明了一个事实，即为民众建造最可能多住房的动力是那么虚弱，更强劲的动力只是从民众迫切的需求中获取最大化的既得利益。这种倾向注定了房产供应总量的迟缓提高，似乎造了很多房子，但也拆了很多的房子，在拆房的过程中造就出最迫切需要购买房产的庞大群体，迫使他们到虚假的房产买卖市场上去疯狂。至少在上海，1990年代末房地产市场复苏的一个很重要契机，便是大量动拆迁户的造就及其安置。所谓的土地置换和房产置换，本质上只是一场对民众进行掠夺的游戏合谋。绝对的拆迁权利造就了所谓高贵地段的资本集约化，造就了土地价值的快速增长，资本不能以相对均衡的方式平铺，普通平民被大量驱赶到边远的辐射地带，而真正增加了的建筑面积则增长缓慢。

　　但是，这并不等于大陆可以迅速满足人们的住房需求。毕竟，可以满足大陆住房基本需求的建设需要一个较长的历史过程。从这个角度说，也就是从大陆人均的住房面积来说，房地产业的建设总量不存在泡沫。但是，这是从住房的使用性角度说的，而不是从市场角度说的范畴。当从经济学角度讨论泡沫问题时，只能是这样两个切面：一是房产供应的总价格是否大大超过了人们可实现的总支付能力；一是房产供应的单价是否大大超过了当地人们可以用来支付的收入。这两个切面的共同点就是以货币衡量的现实的供应与实际的需求之间的关系。当供应的货币绝对额与可实现支付的需求的货币绝对额平衡时，则市场是平衡的。当供应的货币绝对额小于可实现支付的需求的货币绝对额时，则供应得到全部实现并趋于短缺。当供应的货币绝对额大于可实现支付的需求的货币绝对额时，则供应不能得到全部实现，需求不能得到满足；当这种距离大到一定时，则供应在虚假的价格中远远背离需求，形成为泡沫化的供应。如果从商品的使用属性和人们对商品使用属性的需求评定是否有泡沫，则房产业就永远不会发生泡沫了，因为，任何一个住房需求者都可能有一个人拥有一座故宫的使用欲望。

　　朱：为什么从使用角度说供应不足，却又形成了房地产泡沫？

　　顾：房价上涨，不断制造它的上涨，于是，就形成了泡沫。大陆式的泡沫，而不是过多、过快建造房子造成的供应总价格泡沫。

　　朱：顾先生，听了你的谈话明白了很多道理，内容太丰富了，非常感谢。你觉得这篇谈话起个什么名字好？

　　顾：不妨就叫《房价上涨原理》。直接谈的是房价，而且是很原理地谈。之所以称为“原理”，是包含着比房价上涨问题更多的一般道理

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原文转自《中国学术论坛》网界博客'Cd$i:E0r r